Тем кто покупает сегодня жилье в новостройке предлагают несколько схем покупки. Для каждой схемы – свой договор. Какой же договор можно смело подписывать , а какой не стоит подписывать?

История вопроса 1 апреля 2005 года вступил в силу закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» под номером 214. Закон должен был защитить интересы дольщиков, которые вкладывали деньги в строящееся жилье. Закон требовал, чтобы строительные компанииы привлекали инвестиции только после получения полного пакет документов на объект. Заметим, что до вступления в силу закона, нередко бывали ситуации, когда возводимое жилье уже продано, стройка завершалась, но по сути она была официально нелегальной. Законом был утвержден порядок договора участия в долевом строительстве. Договор должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в Федеральной регистрационной службе, что давало дополнительные гарантии для дольщика. Закон также установил, что если застройщик затягивает сроки сдачи, то будет платить дольщику неустойку в размере одной 1/150 ставки рефинансирования ЦбРФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Но строительные компании не смогли и не захотели работать по новому закону. В результате объемы строительства резко упали, а цены на квадратный метр, наоборот, повысились. 214-й закон, лишив возможности строительные компаний собирать деньги по старинке, спровоцировал и трагедию дольщиков. Год назад наиболее одиозные положения закона были исправлены, в пользу строительных компаний, однако законная схема сбора денег по 214-му закону тяжело вживается в наш рынок. Тем более,застройщики обратились к другим схемам привлечения дене,пока проходил период адаптации закона.

Договор долевого участия Этому договору посвящена большая часть закона № 214. Поэтому можно сделать вывод, что это самый надежный и защищенный законом договор. Причем: он обязательно регистрируется в Федеральной регистрационной службе, и только после этого считается заключенным. Регистрация становится гарантией для дольщика того, что квартира будет продана ему и только ему, и исключает продажи одной и той же квартиры несколько раз. Кроме того, в договоре должны быть указаны следующие обязательные условия: определен объект долевого строительства; установлен срок передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщикам; сроки и порядок оплаты, должна быть прописана цена; определен гарантийный срок на объект долевого строительства (обычно не менее 5 лет). Договор считается не заключенным, если эти условия в договоре не оговорены.

Альтернативные схемы покупки нового жилья На рынке появились так называемые альтернативные схемы покупки жилья на стадии строительства, которые позволяют строительным компаниям ощутимо уменьшить ответственность перед дольщиками. Это договоры соинвестирования, предварительный договор купли-продажи, переуступки права требования и вексельная схема.

Договор соинвестирования Дольщик должен иметь в виду, что заключая подобный договор, он становится партнером компании по бизнесу, и в равной степени несет все возможные риски и законы «Об участии в долевом строительстве…» и «О защите прав потребителя» от 7 февраля 1992 г. № 2300-I защищать его не будут. Дольщик-соинвестор подпадает по действие закона «Об инвестиционной деятельности в российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25 февраля1999 года № 39 Заметим, что этот договор больше относится к тем, кто вступил в долевое строительство до 1 апреля 2005 года, то есть до выхода вступления в силу закона № 214.

Договор переуступки прав требования Этот договор предполагает, выкуп договоров долевого участия. Как правило, долю продают те, кто вложился на самых ранних этапах строительства, чтобы заработать денег. По мере окончания строительства, растет цена квадратного метра, значит, свой договор долевого участия можно переуступить с выгодой. Имеющиеся долги предыдущего дольщика, новый дольщик обязан в срок погасить. Если договор долевого участия, был оформлен согласно требованиям 214-го закона, права нового участника долевого строительства защищены. Договор переуступки прав требования также регистрируется в Федеральной регистрационной службе.

Вексельная схема Смысл вексельной схемы заключается в том, что дольщикам предлагается приобрести не саму квартиру, а лишь обязательство ее передать. У вексельной схемы существует два варианта. В первом случае у сторонней организации дольщик покупает вексель. Этим векселем он будет расплачиваться с застройщиком за право участвовать в строительстве в счет оплаты по договору. Во втором случае сам застройщик выдает вексель дольщику с обязательством погасить его, передав квартиру в собственность. На первый взгляд, очень выгодный вариант, особенно в условиях инфляции и постоянного роста цен на жилье. Но доля риска высока: если покупатель по какой-либо причине не получил в собственность обещанной квартиры, ему ничего не остается, как продать вексель или требовать через суд возврата стоимости векселя, но никак не квартиры. В большинстве случаев данной суммы оказывается недостаточно для того, чтобы купить подходящую квартиру по рыночной цене. Вексельная схема предполагает заключение двух договоров: предварительного договора и договора купли-продажи векселя. Эти договоры не регистрируется в Федеральной регистрационной службе, и покупателям остается надеяться на порядочность застройщиков, которые не хотят скандалами с дольщиками портить свой имидж.

Договор предварительной купли-продажи Покупатель и застройщик заключают всего лишь предварительный договор купли-продажи о том, что застройщик через некоторое время после начала строительства обязуется заключить договор о долевом участии в строительстве. В договоре указываются технические характеристики, срок заключения основного договора, а также обязанность покупателя уплатить задаток или обеспечительный взнос, соразмерный стоимости квартиры. Но если цены на жилье внезапно возросли или у застройщика возникли проблемы, и он решит вашу квартиру продать, то тогда придется в суде доказывать факт инвестиций и требовать возврата средств. В нашей стране судебная практика в этой сфере только складывается, и часто такого рода процессы продолжаются по несколько лет. Так что схема явно ненадежная. Такой договор также не регистрируется в органах Федеральной регистрационной службы. Способа точно проверить, сколько таких же обязательств приняла на себя строительная фирма под планируемое количество квадратных метров, не существует.

Как себя обезопасить Держаться в рамках, хоть и плохо действующего, но закона № 214. Если вы решили все-таки рискнуть и заключить «подозрительный» договор, помните, что закон не на вашей стороне. Ваша гарантия – порядочность застройщика. Необходимо узнать как можно больше о застройщиках и обязательно проконсультироваться у юриста, специализирующегося на сделках с недвижимостью. Обращайте внимание на время работы компании в строительной сфере, ее отношения с властями. И не забывайте о страховании. Страховые компании вернулись к страхованию финансовых рисков при покупке новостроек. Имейте в виду – если страховщики наотрез отказываются страховать ваш договор, значит здесь что-то не так!

Популярность: 100% [?]